申银策略贝壳找房第二季度营收242亿元同比增长20%

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　　新浪科技讯北京时间8月12日早间消息，贝壳找房（NYSE:BEKE）今日公布了该公司截至6月30日的2021财年第二季度未经审计财报。报告显示，贝壳找房第二季度净营收为人民币242亿元（约合37亿美元），与去年同期的人民币201亿元相比增长20.0%；净利润为人民币11.16亿元（约合1.73亿美元），相比之下去年同期为人民币28.39亿美元，同比下降61%；调整后净利润为人民币16.38亿元（约合2.54亿美元）申银策略，相比之下去年同期为人民币29.51亿元。

　　据雅虎财经频道汇总的数据显示，华尔街6名分析师此前平均预期贝壳找房第二季度营收将达35.9亿美元。财报显示，贝壳找房第二季度净营收为人民币242亿元（约合37亿美元），超出分析师预期。

　　另外，华尔街5名分析师此前平均预期，不按照美国通用会计准则计算，贝壳找房第二季度每股美国存托股票收益将达0.25美元。财报显示，不按照美国通用会计准则，贝壳找房第二季度归属于公司普通股股东的调整后每股美国存托股票摊薄净利润为人民币1.37元（约合0.21美元），不及分析师预期。

　　主要业绩：

　　- 贝壳找房第二季度总交易额（GTV）为人民币12208亿元（约合1891亿美元），与去年同期相比增长22.2%。其中，现房交易的总交易额为人民币6520亿元（约合1010亿美元），与去年同期相比增长11.7%；新房交易的总交易额为人民币4983亿元（约合772亿美元），与去年同期相比增长32.3%；新兴及其他服务的总交易额为人民币706亿元（约合109亿美元），与去年同期相比增长80.5%。

　　- 贝壳找房第二季度净营收为人民币242亿元（约合37亿美元），与去年同期的人民币201亿元相比增长20.0%；

　　- 贝壳找房第二季度净利润为人民币11.16亿元（约合1.73亿美元）。不按照美国通用会计准则，贝壳找房第二季度调整后净利润为人民币16.38亿元（约合2.54亿美元）。

　　- 截至2021年6月30日，贝壳找房的门店数量为52868家，与去年同期相比增长25.1%。

　　- 截至2021年6月30日，贝壳找房的经纪人总数为548600人，与去年同期相比增长20.3%。

　　- 贝壳找房第二季度移动月度活跃用户（MAU）人数平均值为5210万人，与去年同期相比增长33.5%。

　　面对日益增长的高品质家居消费需求，贝壳正努力为消费者提供更优质的新居住服务，装修等新兴业务保持高速增长势头。第二季度，贝壳自营被窝家装在北京完成单量同比增长十倍以上，Home SaaS系统实现销售（CRM）、BIM设计、交付、供应链、中台管理等五大模块落地。7月6日，贝壳宣布与华东区域知名装企圣都家装签署合作协议，有利于加速双方对家装行业的布局和深耕，提升家装行业效率与服务标准。

　　“我们积极配合监管机构打击虚假房源和炒作房价等行为，在实现稳地价、稳房价、稳预期的目标中贡献力量，促进房地产市场平稳健康发展，”贝壳董事长兼CEO彭永东表示，“在供需平衡和房价长期相对稳定背景下，市场重心将由‘房’转向‘人’，由‘交易’转向‘服务’，消费者的需求由‘买到房’转向‘住得好’。供需平衡的中性市场是我们长期发展的基础，向上向善是我们这个组织的核心精神本质。我们将持续赋能经纪人提供更多社区服务，并通过租赁等创新的解决方案，帮助年轻一代住得更好。同时，我们将以推动行业进步为己任，努力履行更多的社会责任，为更广泛的社区创造长期价值。”

　　贝壳首席财务官徐涛表示：“我们坚决地拥护并支持政府打击投机炒房以推动房地产市场健康稳定发展的政策和措施。我们认为，消费者对美好生活和品质居住的需求将日益增长。展望今年下半年，我们将持续加大对公司基础设施和新兴业务的投入。”

　　同日，贝壳宣布任命徐涛先生为董事会执行董事，任命前高盛中国投资银行业务联席主管朱寒松先生为董事会独立董事。朱寒松先生对中国宏观经济环境的深刻理解以及在资本市场运营方面的丰富经验，将为贝壳的未来长期发展提供多元且专业的视角。

　　财务分析：

　　营收

　　贝壳找房第二季度净营收为人民币242亿元（约合37亿美元），与去年同期的人民币201亿元相比增长20.0%。这种增长是由于2021财年第二季度的总交易额从2020年同期的人民币9992亿元增长到人民币12208亿元（约合1891亿美元），增幅为22.2%。贝壳找房上半年净营收为人民币449亿元（约合70亿美元），与去年同期的人民币273亿元相比增长64.6%。这种增长是由于2021财年上半年的总交易额从2020年同期的人民币13291亿元增长到人民币22904亿元（约合3547亿美元），增幅为72.3%。

　　- 贝壳找房第二季度现房交易服务的净营收为人民币96亿元（约合15亿美元），与去年同期的人民币92亿元相比增长4.9%，主要是由于现房交易的总交易额从2020年第二季度的人民币5835亿元增长11.7%，至2021年第二季度的人民币6520亿元（约合1010亿美元）。贝壳找房上半年现房交易服务的净营收为人民币198亿元（约合31亿美元），与去年同期的人民币126亿元相比增长57.9%，主要是由于现房交易的总交易额从2020年上半年的人民币7792亿元增长70.1%，至2021年上半年的人民币13254亿元（约合2053亿美元）。

　　其中：（1）贝壳找房第二季度来自平台服务、特许经营服务及其他增值服务的收入（主要向公司平台上的关连经纪人收取）为人民币11亿元（约合2亿美元），与去年同期的人民币9亿元相比增长29.1%，这是由于公司平台上的关联经纪人的总交易额从2020年第二季度的人民币2727亿元增长25.6%，至2021年第二季度的人民币3425亿元（约合530亿美元），以及由于适度提高了从关联门店收取的现房交易佣金费率；（2）贝壳找房第二季度佣金收入为人民币85亿元（约合13亿美元），与去年同期的人民币83亿元相比增长2.4%，这是由于链家门店收取的现有住房交易服务佣金费率略有上调，而2021年第二季度链家所服务的现房交易的总交易额达到人民币3095亿元（约合479亿美元），相比之下去年同期为人民币3109亿元。

　　- 贝壳找房第二季度来自新房交易服务的净营收为人民币139亿元（约合22亿美元），与去年同期的人民币105亿元相比增长31.9%，主要是由于2021年第二季度的新房交易总交易额达到人民币4983亿元（约合772亿美元）申银策略，与去年同期的人民币3766亿元相比增长32.3%。通过关联代理和其他销售渠道在贝壳平台上完成的新房交易服务总交易额从2020年同期的人民币2903亿元增长至人民币4145亿元（约合642亿美元），增幅为42.8%；链家品牌服务的新房交易服务总交易额从2020年同期的人民币863亿元增长至人民币838元（约合130亿美元）。贝壳找房上半年来自新房交易服务的净营收为人民币238亿元（约合37亿美元），与去年同期的人民币140亿元相比增长70.4%，主要是由于2021年上半年的新房交易总交易额达到人民币8417亿元（约合1304亿美元），与去年同期的人民币4931亿元相比增长70.7%。

　　- 贝壳找房第二季度新兴服务和其他服务的净营收为人民币7亿元（约合1亿美元），与去年同期的人民币4亿元相比增长50.6%，这一增长主要是由于住房交易服务的金融服务渗透率上升，以及通过公司旗下平台完成的家居翻新单位数量增加。贝壳找房上半年新兴服务和其他服务的净营收为人民币12亿元（约合2亿美元），与去年同期的人民币7亿元相比增长68.9%。

　　营收成本

　　贝壳找房第二季度营收成本为人民币188亿元（约合29亿美元），与去年同期的人民币136亿元相比增长38.6%。

　　- 佣金分成：2021年第二季度，贝壳找房向关联经纪人和其他销售渠道收取佣金的营收成本同比增长51.4%，从2020年第二季度的人民币62亿元增长至人民币94亿元（约合15亿美元）。这一增长主要是由于通过关联代理和其他销售渠道完成的新房交易数量增加。

　　- 内部佣金和薪酬：2021年第二季度，贝壳找房内部佣金和薪酬的营收成本同比增长19.9%，从2020年第二季度的人民币64亿元增长至2021年第二季度的人民币76亿元（约合12亿美元)，这一增长主要是由于通过具有新房交易服务专业知识的专用代理完成的新房交易数量增加，以及固定人员成本随着链家代理数量的增加而上升。

　　- 与门店相关的成本：与2020年第二季度相比，贝壳找房2021年第二季度与门店相关的成本同比增长31.2%，从2020年第二季度的人民币7亿元增长至2021年第二季度的人民币9亿元（约合1亿美元），这主要是由于链家品牌门店数量的增加，以及2021年开设的合同服务中心租赁费的增量上涨。

　　- 其他成本：贝壳找房第二季度的其他成本同比增长193.6%，从2020年第二季度的人民币3亿元增长至2021年第二季度的人民币8亿元（约合1亿美元），主要由于股权奖励支出增长，以及在新冠肺炎疫情爆发的影响下，随着线下培训活动的增多，培训成本也随之增加。

　　毛利润

　　贝壳找房第二季度毛利润为人民币53亿元（约合8亿美元），相比之下去年同期为人民币66亿元。贝壳找房第二季度毛利率为22.1%，相比之下去年同期为32.5%。毛利率下降的主要原因是：(1)与2020年同期相比，2021年第二季度的市场表现更为普通，这是因为受新冠肺炎疫情的影响，很大一部分交易（特别是现房交易），从2020年第一季度转移到了2020年第二季度，导致毛利率的基数较高；(2)在2021年第二季度，现房销售市场受到一系列市场降温措施的影响，导致现房交易收入对总净净营收的贡献相对较低，进而导致总利润率低于2021年第二季度；(3)与2020年同期相比，关联代理和其他销售渠道在2021年第二季度完成的新房交易比例有所上升，导致2021年第二季度新房贡献利润率较低。贝壳找房上半年毛利润为人民币101亿元（约合16亿美元），与去年同期的人民币71亿元相比增长43.9%。

　　运营利润/亏损

　　贝壳找房第二季度总运营支出为人民币42亿元（约合7亿美元），相比之下去年同期为人民币33亿元。其中：（1）总务和行政支出为人民币22.02亿元（约合3.41亿美元），相比之下去年同期为人民币19.51亿美元，这种变化主要是由于股权奖励支出增长；（2）销售和营销支出为人民币12.41亿元（约合1.92亿美元），相比之下去年同期为人民币7.88亿元，这种变化主要是由于线上和线下的广告和品牌宣传活动增加，以及业务开发人员的增加；（3）研发支出为人民币7.75亿元（约合1.20亿美元），相比之下去年同期为人民币5.24亿元，这种变化主要是由于有经验的研发人员人数增加，以及由于股权奖励支出增长。

　　贝壳找房第二季度运营利润为人民币11.16亿美元（约合1.73亿美元），相比之下去年同期的运营利润为人民币32.87亿元。贝壳找房第二季度运营利润率为4.6%，相比之下去年同期为16.3%，这种变化主要是由于2020年第二季度的毛利率相对较高，以及由于旅行和线下活动的限制，2020年第二季度产生的运营支出较少。贝壳找房上半年运营利润为人民币21.29亿美元（约合3.30亿美元），与去年同期的人民币16.56亿元相比增长28.6%。

　　不按照美国通用会计准则，贝壳找房第二季度调整后运营利润为人民币16.69亿元（约合2.58亿美元），相比之下去年同期的调整后运营利润为人民币34.43亿元。不按照美国通用会计准则，贝壳找房第二季度调整后运营利润率为6.9%，相比之下去年同期为17.1%。不按照美国通用会计准则，贝壳找房第二季度调整后EBITDA（即未计入利息、税项、折旧及摊销的净利润）为人民币25.55亿元（约合3.96亿美元），相比之下去年同期为人民币37.92亿元。不按照美国通用会计准则，贝壳找房上半年调整后运营利润为人民币32.33亿元（约合5.01亿美元），与去年同期的调整后运营利润人民币19.65亿元相比增长64.6%。

　　净利润/亏损

　　贝壳找房第二季度净利润为人民币11.16亿元（约合1.73亿美元），相比之下去年同期为人民币28.39亿美元。贝壳找房上半年净利润为人民币21.74亿元（约合3.37亿美元），与去年同期的人民币16.07亿美元相比增长35.3%。

　　不按照美国通用会计准则，贝壳找房第二季度调整后净利润为人民币16.38亿元（约合2.54亿美元），相比之下去年同期为人民币29.51亿元。不按照美国通用会计准则，贝壳找房下半年调整后净利润为人民币31.40亿元（约合4.86亿美元），与去年同期的人民币18.61亿元相比增长68.8%。

　　归属于普通股股东的净利润/亏损

　　贝壳找房第二季度归属于公司普通股股东的净利润为人民币11.12亿元（约合1.72亿美元），相比之下去年同期归属于公司普通股股东的净利润为人民币10.53亿元，同比增长5.6%。贝壳找房上半年归属于公司普通股股东的净利润为人民币21.70亿元（约合3.36亿美元），相比之下去年同期归属于公司普通股股东的净利润为人民币9800万元，同比增长2106.0%。

　　不按照美国通用会计准则，贝壳找房第二季度归属于公司普通股股东的调整后净利润为人民币16.35亿元（约合2.53亿美元），相比之下去年同期归属于公司普通股股东的净利润为人民币29.48亿元。不按照美国通用会计准则，贝壳找房上半年归属于公司普通股股东的调整后净利润为人民币31.36亿元（约合4.86亿美元），相比之下去年同期归属于公司普通股股东的净利润为人民币18.60亿元，同比增长68.7%。

　　每股美国存托股票净利润/亏损

　　贝壳找房第二季度归属于公司普通股股东的每股美国存托股票摊薄净利润为人民币0.93元（约合0.14美元），相比之下去年同期归属于公司普通股股东的每股美国存托股票摊薄净利润为人民币2.12元。

　　不按照美国通用会计准则，贝壳找房第二季度归属于公司普通股股东的调整后每股美国存托股票摊薄净利润为人民币1.37元（约合0.21美元），相比之下去年同期归属于公司普通股股东的每股美国存托股票摊薄净利润为人民币2.23元。

　　现金、现金等价物、限制性现金及短期投资

　　截至2021年6月30日，贝壳找房所持现金、现金等价物、限制性现金及短期投资的总余额为人民币592亿元（约合92亿美元）。

　　业绩展望：

　　贝壳找房预计，该公司2021财年第三季度的总净营收将在人民币145亿元（约合22亿美元）到人民币155亿元（约合24亿美元）之间，与2020年第三季度相比下降约24.6%到29.4%。这一业务展望考虑到了近日不动产相关政策措施可能带来的影响，并反映了公司对业务状况和市场条件的当前和初步观点，未来可能会有所改变。

　　据雅虎财经频道提供的数据显示，华尔街5名分析师平均预期贝壳找房2021财年第三季度营收将达36.1亿美元。

　　电话会议：

　　财报发布后，贝壳找房管理团队将于美国东部时间8月11日晚上9点（北京时间8月12日上午9点）召开财报电话会议。

　　若参加电话会议，请使用下面提供的链接提前注册，注册链接为：http://apac.directeventreg.com/registration/event/1752298。注册完成后，参与者将收到拨入号码、密码和注册人ID，请利用上述信息在电话会议开始前约20分钟拨入。

　　电话会议结束后，直至2021年8月19日，可拨打以下电话收听电话会议录音：

　　美国：+1-855-452-5696

　　中国内地：400-602-2065

　　中国香港：+852-3051-2780

　　国际：+61-2-8199-0299

　　会议ID：1752298

　　此外，贝壳找房网站投资者关系频道https://investors.ke.com将对电话会议进行直播，并提供录音。

　　股价变动：

　　当日申银策略，贝壳找房股价在纳斯达克常规交易中下跌1.08美元，报收于19.88美元，跌幅为5.15%。在随后截至美国东部时间周三下午6点47分（北京时间周四早上6点47分）的盘后交易中，贝壳找房股价再度下跌0.85美元，至19.03美元，跌幅为4.28%。过去52周，贝壳找房的最高价为79.40美元，最低价为17.95美元。

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